CORESTATE Capital Holding S.A

und ist sehr zuversichtlich für 2021

DGAP-News: Corestate Capital Holding S.A. / Schlagwort(e): Quartals-/Zwischenmitteilung/Immobilien Corestate mit deutlicher Erholung im 3. Quartal 2020 - Finanzausblick für das Gesamtjahr bestätigt 11.11.2020 / 07:01 Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

Corestate mit deutlicher Erholung im 3. Quartal 2020 - Finanzausblick für das Gesamtjahr bestätigt

   Konzernumsatz von ? 143 Mio.; EBITDA von ? 46 Mio. und bereinigtes Konzernergebnis von ? 21 Mio.
   Solides organisches Wachstum der Real Estate AuM um +4,1% in 2020
   Mezzanine-Geschäft der HFS zeigt Stärke in der Krise
   Nettoverschuldung signifikant auf ? 449 Mio. reduziert
   CIO Hübener blickt zuversichtlich auf 2021

Frankfurt, 11. November 2020. Corestate Capital Group (Corestate), ein führender unabhängiger Investment-Manager für Immobilien in Europa, hat heute seine Ergebnisse für das dritte Quartal 2020 veröffentlicht. Demnach ist das Kerngeschäft, die Real Estate Assets under Management, organisch seit Jahresbeginn um 4,1% auf ? 25,2 Mrd. gestiegen. Das verwaltete Fondsvermögen, das auch Nicht-Immobilien-Assets umfasst, lag am 30. September 2020 bei ? 28,4 Mrd. In diesen Zahlen spiegelt sich, dass der Markt für Immobilieninvestments nach Rückschlägen durch COVID-19 im zweiten Quartal nun in wichtigen Teilen wieder Fahrt aufgenommen hat.

Corestate hat in den ersten neun Monaten 2020 einen Konzernumsatz von ? 142,7 Mio. erwirtschaftet (Vorjahreszeitrum: ? 185,6 Mio.), ein EBITDA von ? 46,1 Mio. (Vorjahreszeitrum: ? 100,1 Mio.) und ein bereinigtes Konzernergebnis von ? 20,8 Mio. (Vorjahreszeitrum: ? 67,6 Mio.). Das Konzernergebnis lag bei ? 4,4 Mio. (Vorjahreszeitraum: ? 51,3 Mio.).

Die Nettofinanzverschuldung wurde deutlich auf ? 449 Mio. gesenkt (Ende Juni 2020: ? 530 Mio). Der Verschuldungsgrad, also das Verhältnis von Nettofinanzverbindlichkeiten zu EBITDA lag bei 3,7x (Ende Juni 2020: 4,0x). Auf Basis der bereits angekündigten Entschuldung bestätigt das Unternehmen nochmals den mittelfristigen Zielkorridor von 2,0x bis 3,0x.

Helvetic Financial Services (HFS), die Mezzanine-Finanzierungstochter, blickt auf ein solides Fondsjahr 2019/2020 zurück (Fondsjahresende am 31. Oktober). Trotz der COVID-19-Pandemie haben die HFS-Finanzierungsfonds ihre marktführende Stellung ausbauen können und liefern stabile Renditen für die Investoren. Zu den Erfolgsfaktoren, die sich als wichtig gerade in Krisenzeiten erweisen, gehören die breite Streuung über weit mehr als 50 Einzelinvestments, der klare Fokus auf attraktive Wohnbauprojekte in Metropolregionen sowie ein professionelles und aktives Fondsmanagement. Hinzu kommt, dass Banken und andere Marktteilnehmer sich aktuell mit Neuengagements im Mezzanine-Bereich für Immobilien zurückhalten, was die exzellente Marktposition und Wachstumsaussichten der HFS mit ihrem derzeitigen Fondsvolumen von rund ? 1,3 Mrd. sehr begünstigt. Entsprechend liegt die Pipeline an potenziellen neuen Projekten auf einem Rekordniveau.

Lars Schnidrig, CEO Corestate, kommentiert: "Uns hat die Krise im ersten Halbjahr deutlich getroffen und unseren bereits zuvor eingeleiteten Entwicklungsprozess hin zu mehr Core und Core+-Transaktionen beschleunigt. Wir konnten im Zuge dessen unser Kerngeschäft, das Real Estate Investment Management, im dritten Quartal weiter ausbauen. Gleichzeitig haben wir durch erfolgreiche Platzierung neuer Aktien deutlichen Fortschritt bei der Senkung unserer Nettofinanzverschuldung erzielt und sind daher sehr zuversichtlich, durch die bereits eingeleiteten weiteren Maßnahmen im kommenden Jahr einen Verschuldungsgrad von unter 3,0x zeigen zu können."

Nils Hübener, CIO Corestate, ergänzt: "Seit Juni sehen wir eine schrittweise Erholung des Transaktionsgeschehens und partizipieren daran mit einigen sehr erfolgreichen Investments. Ein beeindruckendes Beispiel ist der Erwerb des bislang deutschlandweit größten städtischen Entwicklungsquartiers für rund ? 300 Mio. in Nürnberg. Aus den Gesprächen mit unseren Kunden - bestehenden und potenziellen - wissen wir zudem, dass es auf mittlere Sicht kaum Alternativen zu nachhaltigen, profitablen Immobilienengagements gibt. Besonders nachgefragt sind die Segmente Wohnen, Stadtquartiere und Logistik. Und genau hier bieten wir maßgeschneiderte und renditestarke Lösungen an. Auch wenn sich die COVID-19 Pandemie gerade wieder verschärft, gehen wir und die meisten Beobachter davon aus, dass spätestens ab der zweiten Hälfte des kommenden Jahres der Markt für Immobilieninvestments an Dynamik gewinnen wird. Entsprechend rechnen wir für 2021 wieder mit deutlich steigenden Umsätzen auf allen Ertragsebenen."

Das Unternehmen bestätigt für das Geschäftsjahr 2020 seinen Finanzausblick mit einem Konzernumsatz von ? 185 Mio. bis ? 210 Mio, einem EBITDA von ? 55 Mio. bis ? 80 Mio. sowie einem bereinigten Konzernergebnis von ? 25 Mio. bis ? 50 Mio.  

Ich habe große Hoffnung, dass mein Invest nicht verloren ist ;-)  

das die irgendwann auch mal wieder positiv überraschen können...  

wie angekündigt :-) ist ne ganz simple Milchmädchenrechnung, Konjunktur springt an = Zykliker von Corestate springen an, simply as that.
+ Die ganzen efficency Programme, tun ihr übriges um Corestate auf die Siegerstrasse zurückzuführen.

Meine Damen und Herren, nicht vergessen Ende 2021 die Dankesbriefe an die Leerverkäufer abzusenden :-)  

bedanken kann man sich jetzt schon, Voleon Capital Management LP hat gestern von 0,79 auf 0,68 % abgebaut. Der Anstieg von 12 auf 16 in den letzten Tagen war schon heftig und um 18 ? 19 ? kommt ein charttechnischer Widerstand. Rücksetzer sind einzuplanen.  

Der Ausblick wurde bestätigt, das ist sicherlich positiv. Negativ ist, dass sich der Vorstand im November nicht in der Lage sieht die doch substanzielle Zielspanne für das Jahresergebnis (25-50 Mio.) etwas zu präzisieren. Die Aktie ist jetzt wieder fast in dem Bereich, den ich als faire Bewertung gemessen an der aktuelln Wertschöpfung ansehe (18-20). Der Absturz hatte wohl nicht nur mit Skepsis von CC's Prognose angeht zu tun sondern auch mit einem allgemein schwachen Markt (Patrizia ist in den letzen Monaten ebenfalls ordentlich nach unten).

Ich muss sagen, ich bin etwas skeptisch, ob es nächstes Jahr wirklich wieder schnell bergauf geht. Aus den Zahlen geht hervor, dass man dieses Jahr auf Einnahmenseite gar nicht so hohe Einbußen hatte. Vielmehr belasten ausufernde Kosten den etwas geringeren Ertrag so sehr, dass dies in Summe zu einem 90% geringeren Nettoergebnis führt! Sprich, der Wachstumsmotor stottert nur ein wenig und schon verhageln ineffiziente Strukturen das ganze Ergebnis. Hier wird es höchte Zeit für eine Konsolidierung der Strukturen um mehr Effizienz auch ohne Wachstum zu erreichen. Das ist sicherlich ein anderer Job als bisher daher ist der Managementwechsel auch eher positiv.

Dieses Kostenproblem wird man schnellstmöglich in den Griff bekommen müssen, mit Corona hat das ganze erst mal wenig zu tun. Ok, es läuft bereits ein Effizienzprogramm, aber das wird vermutlich frühestens Mitte nächsten Jahres seine Wirkung entfalten, kurzfristig vielleicht sogar noch stärker belasten. Ich sehe die Aktie auch bei einem positiven Marktumfeld im nächsten Jahr noch nicht bei der alten Stärke, das wird eher noch 1-2 Jahre dauern.  

Warburg:
"Das Analysehaus Kepler Cheuvreux hat die Einstufung für Corestate Capital nach Quartalszahlen auf "Buy" mit einem Kursziel von 35 Euro belassen."

Man wird ja noch träumen dürfen.  

		K=16,00€
Analyst	"Kursziel"	Potenzial	Datum
Berenberg Bank	23,00 €	43,75%	14:56 Uhr
Baader Bank	22,00 €	37,50%	13:36 Uhr
Kepler Cheuvreux	35,00 €	118,75%	12:36 Uhr
Hauck & Aufhäuser Privatbankiers KGaA	38,00 €	137,50%	14.08.20

 

auch das ist lustig: Berenberg belässt Corestate Capital auf 'Hold' - Ziel 23 Euro! Heute dümpelt der Kurs um die 16 ?. Wenn das in einem Jahr zutrifft, hat man 44% Gewinn. Das wäre doch ein ?buy? wert.  

und wie zu erwarten war,war das Q2 das schwächste Quartal...der Tiefpunkt wie bei vielen anderen Corona geschädigten Unternehmen
Schon in Q3 ziehen die Erträge wieder deutlich an,der Verschuldungsgrad wird abgebaut.

Vorübergehend gab es große Unsicherheiten aufgrund der 2. Welle die über Europa schwappt,doch mit der Aussicht auf einen Impfstoff wird diese auch hier wieder nach und nach genommen

2021 will CC wieder wachsen und auf einem stabilerem Fundament stehen
so schreibt man
"Vorschau auf 2021: Der Aufschwung des Marktes wird zu einer anhaltenden operativen Erholung führen. Die realen Immobilienmärkte werden bis 2021 durch eine bessere Sichtbarkeit der Post-Corona-Szenarien und einen weiter steigenden Investitionsdruck an Dynamik gewinnen zur deutlichen Verbesserung - Das Mezzanine-Geschäft wird Volumen- und Margenstabilität aufweisen. Jährliche Einsparungen aus dem Effizienzprogramm in Höhe von 10 Mio. EUR. Ausblick GJ2021 wird am 24. Februar 2021 bereitgestellt"  

... waren m.E. prognosekonform ... was auch kein Wunder ist, weil die Prognose extrem weite Spannen nennt (a) und die Prognose erst am 09.09.2020 erklärt wurde (b).

Positiv ist:
Die kurzfristigen Verbindlichkeiten wurden um ca. 30 Mio EUR reduziert. Hier droht m.E. aktuell keine Gefahr mehr.

VG  

sehr positiv an. Aber: noch nicht lange her, da ging man bei Coreste davon aus, dass man in Q 4 durchstartet. Jetzt sagt man, spätestens im 2. Hj 2021.
Was für eine Leistung, die Verschuldung durch eine Kapitalerhöhung zu senken. Wow. Die scheinen da richtig stolz zu sein.
Dabei hat man ganze 4 Mio Gewinn in Q 3 gemacht. Okay, besser als zuvor. Aber viel ist das nicht. Vor allem, wo doch die HFS so super läuft......
Mal sehen, wie das hier weitergeht.

 

ich finde die Wortwahl auch schönrednerisch.

Nachdem die Thematik "kurzfristige Verbindlichkeiten" durch die KE gelöst wurde, dürfte sich nunmehr das Augenmerk langsam auf die beiden Anleihen (2022/2023) richten.

Mit dem Jahresabschluss 2020 rechne ich nach wie vor mit sehr deutlichen Abschreibungen.
Es ist m.E. schlichtweg absurd, dass Patrizia immaterielle Werte mit ca. 327 Mio EUR bilanziert und Corestate mit ca. 700 Mio EUR.
Patrizia hat nach 9 Monaten in 2020 ein EBITDA von ca. 101 Mio EUR, Corestate von ca. 46 Mio EUR erzielt.

VG  

Sollte es zu Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände kommen, so sieht das in der Gewinn und Verlustrechnung schlecht aus, aber es führt zu keinem Cash-Abfluss. Des Weiteren hätten sicherlich auch zum Halbjahr oder jetzt Abschreibungen vorgenommen werden müssen, wenn hier ein hohes Abschreibungspotential bestehen würde.  

... richtig, Abschreibungen sind nicht liquiditätswirksam ... sie mindern "nur" das EK, verschlechtern die EK- Quote und damit die Bilanzrelationen, verbunden mit Auswirkungen auf Dividendenfähigkeit, rating und Refinanzierungsmöglichkeiten

... mal ehrlich, kannst Du den Wert der immateriellen Werte in der Bilanz von Corestate verstehen/nachvollziehen? ... mündige Anleger machen sich eigene Gedanken und sprechen nicht nur alias Sprechpuppen das nach was wer anderes vorgibt, oder?

VG  

... 2,54 Mio Aktien der KE (ca. 60% der KE) hat Herr Yannick Patrick Heller erworben, was ihn mit einem Stimmrechtsanteil von 9,9% zum größten Einzelaktionär macht

... in seinem Zusammenhang taucht die Gemeinde Rüschlikon auf ... wie auch bei NK ... ob es da ggfs. einen Zusammenhang gibt? ... es "riecht" m.E. danach (Spekulation)

VG  

Das Eigenkapital der Corestate beträgt zum 30.9.2020 760,3 Mio. ?, dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 50,4% (was sehr hoch ist). Wenn der komplette Goodwill in Höhe von 606,8 Mio. ? abgeschrieben würde, verbliebe ein Eigenkapital von 153,5 Mio. ? (= Eigenkapitalquote von 17,0 %). Nach meinem Erachten ist für diesen Jahresabschluss mit keiner großen Abschreibung auf den Goodwill zu rechnen, da die Auswirkungen der Corona Pandemie voraussichtlich zeitlich befristet sind.  

Komplettabschreibung ist sicher übertrieben

Hinsichtlich der immateriellen Werte ging es mir um den Vergleich zu Patrizia. Was soll da denn bei Corestate ca. 373 Mio EUR mehr wert sein? ... da müssten ja die Erträge dauerhaft quasi doppelt so hoch sein ... das ist aber nicht der Fall (auch ohne COVID 19)


VG  

Der Goodwill ist doch schon zur Genüge hier diskutiert worden. Zum einen ist der wie bereits festgestellt nicht cashwirksam und verringert 'lediglich' die EK-Quote. Banken berücksichtigen bei der Kreditvergabe ohnehin nicht Goodwill, sodass auch hier keine Covenants oder Ähnliches überschritten werden sollten. Aber: Der Goodwill hat zum letzten Abschluss m.E. nach noch ausreichend Puffer geboten (insb. bei HF), aber das soll auch nicht ausschließen, dass man nach LS jetzt eine 'Reset' durchführt und die Bilanzen komplett säubert. Dies fände ich im Übrigen nicht mal so schlimm, da dies bereits zum Großteil eingepreist sein soll.
Zu deinem Patrizia Vergleich:
Ich gebe zu keine Ahnung von der Patrizia Bilanz zu haben, da ich mich nicht nähergehend mit Patrizia beschäftigt habe, aber du kannst doch nicht einfach 2 Goodwill-Posten und den jeweiligen JÜ vergleichen und daraus Rückschlüsse ziehen? Goodwill entsteht durch Übernahmen und spiegelt nur das Ertragspotential eben dieser Übernahmen dar. Wenn bspw. ein Unternehmen mit seinem organischem Kerngeschäft 1 Mrd JÜ erzielt und dann eine Übernahme mit 100 Mio inbegriffenem Goodwill tätigt, die 0 € JÜ abwirft, kannst du den GW von 100 M€ doch auch nicht der 1 Mrd€ JÜ gegenüberstellen und daraus schließen, dass kein Abwertungsbedarf vorliegt.
Oder um in deinem Bsp zu bleiben: die Erträge von CC müssen gegenüber von Patrizia nur in den jeweils erworbenen Assets doppelt so hoch sein, nicht insgesamt betrachtet, also exkl des organische gewachsenem Baissgechäfts (mal abgesehen davon, dass nicht nur die reine aktuelle Ertragskraft, sondern insb. auch Faktoren wie die Marktstellung, Zukunftspotential, etc - also künftige CFs- entscheidend sind). Und selbst das greift viel zu kurz, da ein Unternehmen in der Vergangenheit ein super lukrativen Deal gemacht haben kann, der diese Relation völlig verzerrt (bspw. Erwerb einer Einheit für 10 M€ Goodwill, die damals 1M€ abgeworfen hat und jetzt Jahre später 30 M€)  

... das ist schon klar, dass mein Vergleich stark verkürzt.
... im Ergebnis liegen wir nicht auseinander, Marktstellung, Ertragschancen, usw. werden darüber letztlich in Zahlen ausgedrückt ... und da sind wir beim Punkt, nennenswerter free cash flow ist bislang Fehlanzeige, erkennbar u.a. daran, dass man die Verschuldung aus dem Geschäft nicht runter bekommt, sondern nur über KE (um diese abzusenken, erwarte ich Assetverkäufe, weil die vorhandenen Assets es nicht reinbringen)
... ernsthaft diskutiert wurde die immateriellen Vermögenswerte hier m.E. nicht.

Am Ende des Tages ist es so, die Informationen dürften allseits bekannt sein, was der Markt daraus macht sieht man am Aktienkurs ... einen EV von ca. 875 Mio EUR aktuell

VG


 

Was hat denn CC groß an Assets die sie verkaufen könnten? Ich nehme mal an du meinst jetzt mehr als heiße Luft also Gebäude, Beteiligungen etc. So wie ich das sehe machen die aber nicht mal 15% der Bilanzsumme aus. Oder meinst du Assets under Management, also die Kontrakte zu verkaufen? Das wäre aus meiner Sicht aber sehr kontraproduktiv, da dies aktuell die Haupteinnahmequelle ist.

Der einzig vernünftige Weg aus der Krise ist IMO rigorose Kostensenkung in Kombination mit moderatem organischem Wachstum. Nicht mehr auf Biegen und Brechen wachsen sondern nur mit wirklich profitablen Projekten. So kann Schritt für Schritt wieder eine höhere Profitabilität erreicht werden, die nötig ist um die Schulden aus dem operativen Geschäft abzubauen. Außerdem wird durch organisches Wachstum der große Goodwill-Posten in der Bilanz schrittweise "verdünnt".

Einen genau gegenteiligen Effekt hätte Schuldenabbau per Assetverkäufte. Dies würde die Bilanz doch insgesamt verkleinern und damit den Goodwill-Anteil am EK sogar noch weiter erhöhen, bis irgendwann wirklich nur noch heiße Luft da ist. Das wäre IMO der Anfang vom Ende.  

Ich will euch ja nicht grundlegend widersprechen und will die Situation nicht nur schön reden, aber noch ein paar Anmerkungen zu der ganzen Diskussion meinerseits:

1.) EV
Ich find ein EV von 875 M€ bei geschätzt 70 M€ EBITDA (EV/EBITDA somit ca. 12) in einem absoluten Ausnahmejahr nicht wahnsinnig dramatisch. Zudem gehe ich davon aus, dass sich die Lage nach einer Normalisierung wieder wesentlich verbessert.

2.) Goodwill
Manche tun hier ja so, als wenn der Goodwill nur darauf beruht, dass der Erwerber keine Ahnung vom übernehmenden Unternehmen hätte und mir nichts dir nichts einfach viel mehr bezahlt als angemessen wären. Der Goodwill entsteht halt dann, wenn der Kaufpreis die Teilwerte der materiellen Werte übersteigt. Dazu gehören halt auch so simple und enorm wichtige Faktoren wie Marktstellung, Reputation, Mitarbeiter, Infrastruktur/Organisation, Kundenbeziehungen, etc.
Auch wenn der Vergleich jetzt natürlich etwas hinkt, kämt ihr ja auch nicht auf die Idee, bei StB-/RA-/Beratungskanzleien oder gar Amazons, Googles, Netflixs zu behaupten, deren Bilanz wäre bei einer fiktiven Übernahme zu >90% nur heiße Luft, weil die -im Verhältnis zur MC- keine Immobilien, Beteiligungen usw halten. Und gerade in der Dienstleistungsbranche (also bspw. o.g. Beratungs-Kanzleien) wird nahezu ausschließlich der Firmenwert bezahlt, da der Übernehmer niemals an den paar PC's und Büroausstattung, sondern an der Mandantschaft und den Mitarbeitern interessiert ist. Letztere Stellung könnte zumindest HF in etwa inne haben, da diese sich lt. Angaben des Managements (und soweit glaube ich den getätigten Aussagen dann noch) als Marktführer die besten Projekte mit ansprechendsen CRV aussuchen können (cherry-picking).  

MK 11.09.2020 (XTR): ca. 383 Mio EUR
MK 20.11.2020 (XTR): ca. 433 Mio EUR
Performance: ca. 13% relativ bzw. 50 Mio EUR absolut

Wertteilhabe der Altaktionäre je Aktie vom 11.09.2020 - 20.11.2020: ca. minus 5,3% relativ oder minus 0,94 EUR absolut

VG

 

ist da nicht ein Zahlendreher drin? MK bedeutet doch Marktkapitalisierung, also Kurs mal Anzahl der Aktien. Der Kurs war doch im September höher als am 200.11.?  

Durch die am unmittelbar auf den September-Stichtag folgende Kapitalerhöhung um 20% ist die Aktienanzahl aber eben nicht gleich.