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CORESTATE Capital Holding S.A

Seite 1 von 299
neuester Beitrag: 24.10.21 15:17
eröffnet am: 26.10.15 15:15 von: Zuckerberg Anzahl Beiträge: 7455
neuester Beitrag: 24.10.21 15:17 von: willi weimara. Leser gesamt: 1770514
davon Heute: 203
bewertet mit 18 Sternen

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1560 Postings, 3269 Tage ZuckerbergCORESTATE Capital Holding S.A

 
  
    
18
26.10.15 15:15
CORESTATE Capital Holding S.A.: Corestate legt Preisspanne auf 23,50 Euro bis 28,50 Euro je Aktie fest, so schreibt http://www.finanznachrichten.de

Angebotsphase beginnt voraussichtlich am 23. Oktober 2015 und endet voraussichtlich am 3. November 2015 - Aktie wird voraussichtlich am 4. November 2015 erstmalig im Regulierten Markt (Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse gehandelt

und wie sieht es aus  
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7429 Postings ausgeblendet.

401 Postings, 1042 Tage Turbocharlotte@eisbaer1

 
  
    
14.10.21 17:05
... entscheidend ist der cash flow, sonst nichts ... Anleihegläubiger müssen "erstmal gefunden werden" ... so easy, wie sich das einige hier vorzustellen scheinen, ist es real ohne angemessenem cash flow nicht

VG  

56 Postings, 119 Tage eisbaer1@Turbocharlotte

 
  
    
2
14.10.21 19:29
Die Schwierigkeit der Investorensuche hängt neben der Bonität als Grundvoraussetzung maßgeblich von den angebotenen Konditionen, insbesondere vom Zinssatz und Wandlungspreis ab.

Im übrigen gehe ich davon aus, dass in einem ersten Schritt den bestehenden Anleihegläubigern ein Umtauschangebot mit höherem Zinscoupon und niedrigerem Wandlungspreis unterbreitet wird.
Im Fall eines Anleihetauschs oder einer schlichten Verlängerung der Anleihen entfiele die Notwendigkeit einer Investorensuche...

Natürlich ist der Free Cashflow für Fragen der Unternehmensfinanzierung wichtig, er ist allerdings nur eine mehrerer relevanter Kennzahlen.

Hast du im übrigen einmal überprüft, wie Cashflow und Zinsniveau im Zeitpunkt der Anleihebegebung aussahen und wie sie sich bis heute verändert haben?

Ohne eine detaillierte Überprüfung der historischen Zahlen bin ich sehr zuversichtlich, dass Corestate nach erfolgreicher Umstrukturierung und AFS-Übernahme im kommenden Geschäftsjahr 2022 mit hoher Wahrscheinlichkeit einen nachhaltig höheren Cashflow als "in den guten alten" Ketterer-Zeiten erzielen wird, zumal in den Jahren 2016 bis 2019 auch noch hohe Dividenden ausgeschüttet wurden, die zur Bedienung der Anleihegläubiger selbstredend nicht mehr zur Verfügung standen.

Ein wunderschön aussehender FCF ohne Vereinbarung einer Ausschüttungsbeschränkung und Einhaltung bestimmter vertraglich fixierter (Bilanz-) Kennziffern (-> Covenants) ist für Fremdkapitalgeber absolut nichts wert!

Betriebswirtschaftlich gilt eine Verschuldung grundsätzlich als tragfähig, solange eine Zahlung fälliger Zinsen aus dem frei verfügbaren Cashflow jederzeit sicherstellt ist. Daneben setzen Banken und sonstige Fremdkapitalgeber die Einhaltung bestimmter Bilanzkennziffern voraus. Aus diesem Grund strebt das Corestate Management zum 31.12.2021 eine Nettoverschuldung i.H.v. < 3,0 x EBITDA an.

Der für das 2. HJ 2021 geplante FCF i.H.v. 30 Mio ? reicht für die Zinszahlungen des vollständigen Geschäftsjahres 2021 locker aus (11,5 Mio ? Brutto-Finanzierungskosten im 1.HJ 2021 ohne Verrechnung von Zinserträgen i.H.v. 1,9 Mio ?)

In 2022 wird der FCF allein wegen des Wegfalls von Restrukturierungskosten und Einmalaufwendungen für Vorstandswechsel etc. voraussichtlich deutlich steigen und dürfte (vor Abzug  von Investitionen) in etwa dem von Analysten prognostizierten bereinigten Konzerngewinn 2022 i.H.v. ca. 77 Mio ? entsprechen.

Den aktuellen Konsensus hat Corestate übrigens als Service für ihre Aktionäre und Stakeholder neuerdings unter Investor Relations auf der Homepage verlinkt:

https://corestate-capital.com/wp-content/uploads/...ne-Disclaimer.pdf

Da die im Konsensus aktuell veröffentlichten Zahlen den offenbar zahlreichen Untergangspropheten im Corestate Forum eher kein Wasser auf ihre Mühlen spülen, kommt nun vermutlich der Einwand, dass es sich ja nur um Schätzungen handelt, die sich möglicherweise nicht bewahrheiten werden.

Das ist natürlich korrekt. Nur möge sich bitte jeder Kritiker fragen, ob er oder sie tatsächlich in der Lage ist, bessere Schätzungen als die aktuell frei zugänglichen Konsensschätzungen abzugeben.?.

Im Ergebnis sehe ich meine Prognose einer erfolgreichen Refinanzierung 2022 sowohl durch die publizierten Unternehmensziele als auch durch die aktuellen Konsensschätzungen fundiert.

Bessere Informationen sind ohne Zugriff auf die laufende Buchhaltung aktuell schlicht nicht verfügbar.  

401 Postings, 1042 Tage Turbocharlotte@eisbaer1

 
  
    
14.10.21 21:47
... Hinweis: FCF 2021 liegt bei ca. 10 Mio EUR, wenn im 2. HJ 2021 ein FCF von 30 Mio EUR erzielt wird ... "locker ausreichen" ist eine unzutreffende Legende

... der Konsensus auf den Du verweist, ist für mich irrelevant ... wegen der viel zu geringen Anzahl (4 bzw. 2)

... Tip: verwechsle Kritiker nicht mit Realisten

VG  

56 Postings, 119 Tage eisbaer1Aggregate Holdings SA - Halbjahresergebnis 2021

 
  
    
15.10.21 07:20
All jenen, die angesichts der Adler-Krise um die finanzielle Verfassung des Corestate Hauptaktionärs Aggregate Holdings SA besorgt sind, sei ein Blick in den jüngst veröffentlichten Halbjahresbericht empfohlen.

https://www.aggregateholdings.com/media/pages/...eport-2021-09-07.pdf

-> Konzerngewinn 30.06.2021: 662.472.000 ?
-> EK zum 30.06.2021: 2.459.668.000 ?
-> frei verfügbare Finanzmittel zum 30.06.2021: 447.505.000 ?

Die 26,59%-Beteiligung an der Adler Group ist im Konzernabschluss at equity, also mit dem anteiligen Eigenkapital bilanziert. Vereinfacht gesagt sind die von Adler berichteten Halbjahresergebnisse mit 26,59% im Halbjahresabschluss der Aggregate Holdings SA enthalten.

Halbjahresbericht der Adler Group:

https://ir.adler-group.com/download/companies/...2-2021-Report_de.pdf

-> Konzerngewinn 30.06.2021: 388.222.000 ?
-> EK zum 30.06.2021: 4.426.945.000 ?
-> frei verfügbare Finanzmittel zum 30.06.2021: 369.874.000 ?

davon entfallen zum 30.06.2021 26,59% auf die Beteiligung der Aggregate Holdings:

-> Konzerngewinn 30.06.2021: 103.228.230 ?
-> EK zum 30.06.2021: 1.177.124.676 ?
-> frei verfügbare Finanzmittel zum 30.06.2021: 98.349.497 ?

Selbst wenn die aus der Adler-Beteiligung zugerechneten Anteile an Gewinn, EK und Liquidität komplett storniert würden, hätte die Aggregate Holdings SA zum 30.06.2021 noch ein sehr ansehnliches Halbjahresergebnis (662.472.000? - 103.228.230 ? = 559.243.770 ?) erzielt.

@Tubocharlotte:
Der Halbjahresbericht zum 30.06.2021 markierte für Corestate die Stunde Null nach Umstrukturierung und erstmaliger Konsolidierung der AFS. Daher erachte ich es keineswegs als "unzutreffende Legende", die künftigen Erwartungen für Umsatz, Gewinn, Cashflow etc. aus den vom Management für das 2. Halbjahr 2021 publizierten Unternehmenszielen abzuleiten. Wenn im 2. HJ 2021 tatsächlich mindestens 30 Mio ? FCF erzielt werden und sich dieser Trend in 2022 fortsetzt (-> lt. Konsensus ca. 77,1 Mio ? im Gesamtjahr 2022), ist die aktuelle Brutto-Zinslast i.H.v. ca. 23 Mio ? p.a. in der Tat "locker" aus dem künftig erwarteten FCF finanzierbar und somit eine nachhaltige betriebswirtschaftliche Tragfähigkeit der Verschuldung gegeben.

Wer von uns die Unternehmensaussichten der Corestate auf Basis der aktuell bekannten Informationen letztlich "realistischer" eingeschätzt hat, wird die Zukunft zeigen. Der Kursverlauf gibt Deiner eher skeptischen Haltung bislang Recht. Wir werden sehen, ob das auch zukünftig so bleibt...
 

401 Postings, 1042 Tage Turbocharlotte@eisbaer1

 
  
    
15.10.21 09:30
... der Unterschied zwischen uns besteht darin, dass Du auf die Ankündigungen vertraust, was ich nicht mache ... ich will Taten/Ergebnisse, zumindest im Anfangsstadium, sehen (bislang gibt es diese nicht)

... wenn die Aggregate Holdings so "potent" dasteht, wie Du schreibst, dann frage ich mich erst recht, warum diese 13% der Adler Beteiligung für 14,00 EUR abzugeben bereit ist ... m.a.W., ich werde noch misstrauischer

... Stunde "null" gab es bei Corestate schon zig Mal

... Du machst wieder ganz schön Werbung für einen Corestateaktienkauf  

VG  

401 Postings, 1042 Tage Turbocharlotte@eisbaer1

 
  
    
15.10.21 12:55
... wenn ich den Bericht richtig verstehe, resultiert der Konzerngewinn der Aggregate (ca. 662 Mio EUR) maßgebend aus der Position "Net income from fair value adjustments of investment properties" (einfach gesagt: Bewertungserträge)  i.H.v. 892 Mio EUR ... cash flow erzeugt man damit nicht

VG
 

2791 Postings, 4499 Tage ExcessCashSpätestens seit verstärkt versucht wird,

 
  
    
15.10.21 13:27
mit hoch verzinslichen und somit hoch riskanten Finanztransaktionen (Hj-Anteil am Gesamtumsatz 60%!)
das darbende Immo-Asset-Management, das eigentliche Kerngeschäft, zu retten, leuchten bei mir alle Warnleuchten. Dubios auch, wie Fees aus EUR 28 Mrd under Management so versickern können, dass am Ende nichts übrig bleibt.
Oder versteht ihr das?

10,32  

56 Postings, 119 Tage eisbaer1@Turbocharlotte

 
  
    
4
16.10.21 13:10
Zitat aus dem Aggregate-Halbjahresbericht Seite 19"

"EBITDA of ?822.0 million (H1 2020 ex-Consus: ?192.7 million) reflected the very strong income from the fair value increase of investment properties. The great majority of this increase resulted from the acquisition of the portfolio of 10 properties at the end of June, where an increase of over ?742.5m was achieved across the 10 properties. This again demonstrates the group?s ability to successfully acquire high quality assets at attractive prices. The remaining increase in fair value from investment properties was spread across Quartier Heidestrasse and Fürst, reflecting a combination of capex spent on the projects and some tightening of yields and developer?s profit as the project progresses."

Der Löwenanteil des Gewinns stammt demnach aus dem am 30.06.2021 von der Corestate Bank gemeldeten Project "Castle"

http://corestate-bank.com/public/de/news/project-castle

Es ist das Geschäftsmodell eines Projektentwicklers, dass die von dir monierten operativen Cashflows erst nach Projektabschluss in Form von Verkaufserlösen oder Mietzahlungen erfolgen. Hier ab 2024.
Dass hingegen Gewinne bereits nach Projektfortschritt zu bilanzieren sind, liegt an dem Ziel der Informationsfunktion der IFRS. Das dem handelsrechtlichen Vorsichtsprinzip entsprechende Realisationsprinzip läuft der Informationsfunktion der Rechnungslegung zuwider - weil während der Bauzeit systematisch stille Reserven gebildet würden - und ist in den IFRS daher ersetzt durch ein striktes Gebot zur Fair Value Bilanzierung von Entwicklungsprojekten. Zwecks Objektivierung der "Marktwerte" müssen die Fair Values selbstredend zu jedem Bilanzstichtag durch Gutachten eines (neutralen) Sachverständigen nachgewiesen werden. Dass bei Bewertungsfragen erhebliche Ermessensspielräume bestehen, keine Frage. Ich habe allerdings das Gefühl, dass du es dir zum Mantra deiner Investitionsentscheidungen gemacht hast, jeder anderen Person außer dir selbst per se die Redlichkeit und Gewissenhaftigkeit abzusprechen und faktisch nur dir selbst zu vertrauen.

Die Börsenwelt ist wie kaum ein anderer Wirtschaftsbereich infiltriert von Anlagebetrug, Bankrott, Bilanzmanipulation, Steuerhinterziehung und sonstigen Wirtschaftsstraftaten. Es ist allerdings ein schmaler Grat zwischen unbedingt notwendiger Vorsicht bei Investitionsentscheidungen und einer Paranoia, dass sich alle anderen Menschen kriminell verhalten...

Wenn du die Cashflow Rechnung auf Seite 30 des Aggregate-Halbjahresberichts anschaust, wirst du feststellen, dass Aggregate Holdings  im ersten Halbjahr 2021 Nettozahlungsmittelzuflüsse aus Finanzierungsgeschäften (hier: Hybridkapital und Wandelanleihen) i.H.v. 1.524.502.000 ? erzielt hat und dass sich (trotz Cash-Abflüssen für Investitionen i.H.v. 833.115.000 ?) die frei verfügbaren Zahlungsmittel von 67.770.000 ? am 01.01.2021 auf 447.505.000 ? am 30.06.2021 erhöht haben.

Der "unseriösen" Aggregate Holdings SA ist im 1. Halbjahr 2021 - unter Vermittlung der Corestate Bank - also genau das gelungen, was du bei Corestate permanent in Zweifel ziehst, nämlich eine umfassende (Re-) Finanzierung bei Investoren über die Ausgabe von Hybridkapital und Anleihen.

Es herrscht Anlagenotstand...  die Adler Group konnte im 1 Halbjahr 2021 mehr als 2 MRD EUR frisches Kapital über Anleihen hereinholen... und damit die bisherigen Finanzierungskosten der von Aggregate Holdings übernommenen Consus halbieren!

-> siehe Halbjahresbericht 2021 der Adler Group

Unternehmensfinanzierung ist ein elementarer Bestandteil der Unternehmenspolitik. Wer sich (wie viele Gründer) ausschließlich auf das operative Geschäft und operative Cashflows fokussiert und Bilanzstrukturen, Finanzierungskosten etc. vernachlässigt, ist in Kürze pleite.

Bekanntermaßen sind die Corestate Anleihen in einer Stückelung von 100.000 ? ausgegeben. Man darf davon ausgehen, dass da überwiegend Profianleger bzw. institutionelle Investoren engagiert sind. Dasselbe gilt für die von der Corestate Bank u.a. für Aggregate Holdings strukturierten Immobilienfinanzierungen. Diese Finanzierungsprodukte richten sich an Banken, Versicherungen, Pensionsfonds etc., die in der Lage sind bzw. sein sollten, Bilanzen zu lesen und Risiken einzuschätzen.

Der dem für sich genommen vollständig zutreffenden Hinweis auf fehlende operative Cashflows und einen ausschließlich auf Bewertungsgewinnen basierenden Halbjahresgewinn implizit anhängende Verdacht, dass Aggregate Holdings SA die tatsächliche Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens im Wege systematischer Bilanzmanipulation verschleiert, beinhaltet untrennbar auch die Vermutung, dass die Gläubiger der jüngst eingeworbenen 1,5 MRD ? Anleihekapital leichtfertig und ohne intensive Prüfung der Chancen und Risiken (-> due Diligence) in eine Black Box investiert haben.

Es ist leicht, einen solchen Betrugs- oder Manipulationsverdacht in den Raum zu stellen und nahezu unmöglich, diesen zeitnah und umfassend auszuräumen (Stichwort: ich will erst Zahlen und Fakten sehen..), da die in Rede stehenden Immobilien-Entwicklungsprojekte - planmäßig - erst 2024 abgeschlossen werden.

Es ist unstrittig, dass potenziell hohe Renditen in einem Wettbewerbsmarkt untrennbar mit höheren Risiken verbunden sind (-> wirtschaftswissenschaftliches Fundament: Kapitalmarkttheorie).
Anleger hassen Unsicherheit... und lieben zugleich die aus Unbestimmtheit der Zukunft erwachsende Phantasie...  

Ein Unternehmen, dem ich systematisch misstraue, ist meines Erachtens nach schlicht kein Investment und keine einzige Sekunde meines Lebens wert, mich mit diesem zu beschäftigen!

Und nein, ich mache keine Werbung für Corestate Aktien. Jedem, der das Corestate Geschäftsmodell nicht versteht und/oder dem Management nicht über den Weg traut, rate ich dringend von einem Investment ab!  

Wie in meinem allerersten Post geschrieben, geht es mir um eine sachliche, an objektiven Fakten orientierte Auseinandersetzung über die Chancen und Risiken eines Corestate Investments.
Ich bin jedem Forenteilnehmer für zusätzliche Informationen jeder Art, sachlich geäußerte Kritik, Verbesserungsvorschläge, Tipps zur Risikostreuung etc. außerordentlich dankbar.

VG  

401 Postings, 1042 Tage Turbocharlotte@eisbaer1

 
  
    
17.10.21 10:01
... bleiben wir doch mal beim Thema:

Die von Dir genannten Gewinne der Aggregate 2021 basieren aus Bewertungserträgen. Punkt.
Cash flow (ich rede von operativem cash flow, wie Dir bekannt) erzeugt man damit nicht. Punkt.

Adler muss derzeit mutmaßlich Zwangsverkäufe tätigen, ebenso wie Aggregate, was insbesondere eine Liquiditätsfrage sein dürfte (= Spekulation).
Liegt es dann nicht nahe sich zu fragen, ob Aggregate Kapital/Liquidität für Corestate zur Verfügung stellen in der Lage ist?

Betrugs- und/oder Manipulationsverdachte habe ich nicht geäußert, auch nicht angedeutet, mit keinem einzigen Wort ... damit Aktionäre oder z.B. Gläubiger ihr Kapital reduzieren, ggfs. sehr deutlich, bedarf es keines Betruges  (z.B. Insolvenz Level One)... den Reaktionen im Forum nach und angesichts des Aktienkursverlaufs seit Juli 2017 (!) gehe ich davon aus, dass einige hohe (Buch) Verluste auftürmen

VG



 

401 Postings, 1042 Tage TurbocharlotteInterview mit Cevdet Caner

 
  
    
1
18.10.21 15:25
...

https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/...-machen-will/27710984.html

... jede/r kann sich selbst ein Bild über Cevdet Caner machen

VG  

1923 Postings, 6413 Tage Cadillacwieder neuer Allzeittiefststand

 
  
    
18.10.21 20:21
wird der Wert bald einstellig?
Ich befürchte Totalverlust!

ist das so eine Art Wirecard?  

12530 Postings, 3862 Tage crunch time#7441

 
  
    
2
18.10.21 21:22

#7441 Cadillac:  wird der Wert bald einstellig?
___________________________
Also Xetra-Tief war heute bei 10,13?. Von daher wären es ja  nurnoch wenige Cent bis zur Einstelligkeit. Könnte somit also diese Woche durchaus passieren. Besonders wenn wiedermal, wie heute Nachmittag, höheres Volumen plötzlich aufkommt  in einen wenig aufnahmebereiten Markt. Durch die jüngste Geschichte rund um ADLER sind quasi alle Immo-Aktien scheinbar unter Verdacht bei den Bewertungen zu sehr geschönt zu haben und bei Aufdeckung drohen manche Firma dann in Verschuldungsprobleme zu kommen.  Von daher mal abwarten, ob hier nur Sippenhaft eine Rolle spielt oder auch bei Corestate vielleicht nochmal Fragen zu überhöhten  Bewertungen auftauchen könnten. Vorstand schweigt seit langer Zeit. Also irgendwie alles wenig vertrauensbildend. Muß man mal abwarten was man mit den Q.3 Zahlen erzählen wird und auch schauen, ob und wieweit man mit einem  Abbau der Schulden vorangekommen ist.

Investoren treibt die Sorge vor einer Ansteckungsgefahr im deutschen Immobilienmarkt um - https://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/...rkt/27699994.html "....?Niemand will was mit deutschen Immobilien zu tun haben, die Zweifel an der Branche sind real?, sagt Benoit Soler, Senior Portfolio Manager bei Keren Finance in Paris. ?Man könnte sich auch fragen, warum einige Mitbewerber so schnell mit Geboten für Adlers-Assets sind, anstatt auf einen Notverkauf zu warten? Weil sie so ihre eigenen Bewertungen absichern.?...Anleihen von Aggregate handeln inzwischen auf Ramschniveau. Jene von Corestate Capital Holding ? einem Unternehmen, in dem auch der Eigentümer von Aggregate investiert war ? und die von Accentro Real Estate ? hier ist Adler seit langem beteiligt ? sind in den vergangenen drei Wochen um mehr als zehn Cent gefallen und werden nun bei 85 Cent gehandelt, zeigen Bloomberg-Daten.

 
Angehängte Grafik:
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woes_of_embattled_german_landlord_adler_rippl....jpg

3372 Postings, 5348 Tage tausendprozentNun gut,..

 
  
    
20.10.21 10:13
die Einstelligkeit ist erreicht. Erwarte hier noch einen großen Knall...mal sehen..  

12530 Postings, 3862 Tage crunch time#7443

 
  
    
20.10.21 14:04

#7443 "....Erwarte hier noch einen großen Knall..."
====================
Nach über 82% Kursverlust in den letzten Jahren hat es aber hier schleichend schon zum großen Teil "geknallt". Von daher ist schon sehr viel Luft bereits raus und die Erwartungshaltungen nicht mehr so hoch wie früher. Letztendlich muß sich noch zeigen, ob z.B. zuletzt der Kursdruck in erster Linie aufkam, weil vielleicht nur ein  größerer Aktionär abgibt oder weil man unschuldig mit den Vorwürfen rund um ADLER in Sippenhaft genommen wird, und ob es wirklich gelungen ist (anderes als im mauen 1.Hj.2021) im Q.3 doch schon deutlich am Verschuldungsgrad zu arbeiten und es auch in Q.4 planmäßig weiter fortgesetzt wird. Das wird man am 11.11. erkennen. Ich vermisse einfach beim Management unter René Parmantier eine aktivere Kommunikation mit dem Kapitalmarkt zwischen den Q.Zahl Terminen. Es macht den Eindruck, daß dem Management der Aktienkurs egal ist bzw. man keine Gegenargumente liefern kann warum der  fortlaufende Kursrückgang ungerechtfertigt wäre. Hoffen wir mal es gibt es keine " hidden agenda" warum man alles hier so stillschweigend laufen läßt (in die Einstelligkeit).

 
Angehängte Grafik:
chart_free_corestatecapitalholding.png
chart_free_corestatecapitalholding.png

401 Postings, 1042 Tage Turbocharlotte@crunch time

 
  
    
20.10.21 15:03
... es fällt mir sehr schwer vorzustellen, dass RP u.a. dem Aktienkursrückgang wort-/meldungslos zusehen, wenn positive Unternehmensmeldungen, insb. zu  Kapital(rück)flüssen, Assetverkäufen, etc., möglich wären ("die feiern sich für den Abschluss eines Mietvertrages!"... ich gehe deswegen davon aus, dass derartige Meldungen nicht möglich waren/sind, mangels des Eintritts der Ereignisse, so dass es kein Kommunikationsproblem sein dürfte (= Spekulation)

... ich gehe desweiteren davon aus, dass die ca. 800 MA (besser als diese kennt wohl keine/r das "Innenleben") Corestateaktien erworben hätten bzw. erwerben, sollte es "flutschen" (= Spekulation)

Ergebnis: Ich erwarte ein wieder maues Quartal, verbunden mit der Ankündigung, dass es zu Verzögerungen kommt (= Spekulation)

VG  

155 Postings, 3923 Tage JohnnyBAktienkäufe durch MA

 
  
    
20.10.21 18:37
Das Argument hinkt wohl etwas. Für das Management kann man diese Aussage sicher treffen, aber nicht für alle 800 MA.

Erstens kaufen in Deutschland mangels Aktienkultur nur sehr wenige Menschen überhaupt Aktien, für die Mehrheit ist das weiterhin das Teufelszeug der Spekulanten. Das heißt auch wenn der Laden läuft wird zwar darüber gemeckert, welchen Reibach die bösen Aktionäre machen, aber selbst zu kaufen, auf diese Idee kommen nur sehr wenige.

Und darüber hinaus wären Käufe von einfachen Mitarbeitern doch gar nicht meldepflichtig, d.h. wird würden garnichts darüber erfahren.

Nichtsdestotrotz sind keine Meldungen in diesem Fall eher negativ.  

401 Postings, 1042 Tage Turbocharlotte@JonnyB

 
  
    
20.10.21 19:03
... Aktienkäufe der MA meinte ich im Zusammenhang mit dem Thema "Nachfrage nach Corestateaktien" ... wo eine entsprechende Nachfrage, da sinkt das Risiko/die Wahrscheinlichkeit, dass der Aktienkurs fällt (wer kauft ist egal) ... meldepflichtig sind/wären diese Käufe m.E. nicht

VG  

56 Postings, 119 Tage eisbaer1Verkaufsobjekt Gießen - Galerie Neustädter Tor

 
  
    
1
20.10.21 19:15
Ich habe ein wenig zum Verkaufsobjekt "Gießen" recherchiert:

Corestate hat das Objekt "Galerie Neustädter Tor" in 2018 von einem Pramerica-Fonds gekauft.

https://www.thomas-daily.de/td-morning-news/...dter-tor-an-corestate/

https://www.giessener-allgemeine.de/giessen/...-verkauf-11926369.html

Das Objekt konnte trotz guter Ankermieter bis heute nie vollständig vermietet werden.
Auf der Corestate Homepage kann man das Objekt und die aktuell leer stehenden Verkaufsräume virtuell besichtigen.

https://corestate-capital.com/de/giessen-outdoor/

Wie auf den Bildern gut zu sehen, steht das ursprünglich für ca. 120 Mio ? errichtete Kaufhaus nicht in einer Toplage... sondern in einer optisch und vermutlich auch finanziell nicht wirklich reizvollen Innenstadt in Gießen...

Lt. Bericht der Gießener Allgemeine findet aktuell eine Modernisierung statt, die bis Jahresende abgeschlossen werden soll.

https://www.giessener-allgemeine.de/giessen/...und-fach-90468038.html

Vor dem Hintergrund des teilweisen Leerstands, der laufenden Modernisierung und der pandemiebedingten Schwierigkeiten im Einzelhandel dürfte es Corestate außerordentlich schwer fallen, das Objekt zu einem attraktiven Preis zu verkaufen.

Mit fortschreitender Modernisierung und Gewinnung zusätzlicher Mieter dürfte das Objekt für Käufer deutlich attraktiver werden. Ein Firesale vor Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen und möglicherweise erstmaliger Vollvermietung wäre wohl das Letzte, was sich Corestate Aktionäre wünschen können.

Turbos Prognose, dass sich in Bezug auf das Schuldenreduktionsziel weitere Verzögerungen ergeben haben, halte ich für plausibel. Die Umsatz- und Gewinnziele für Q3 und Q4 dürften m.E. erfüllt werden. Aber der Markt interessiert sich aktuell eben nur für das Schuldenthema...  

401 Postings, 1042 Tage TurbocharlotteHighstreet Giessen PropCo S.à r.l.

 
  
    
22.10.21 20:03
wurde 2018 zu Handelszwecken erworben.

In der Bilanz per 31.12.2018 wurde diese mit 57,216 Mio EUR erfasst; in der Bilanz per 30.06.2021 mit 70,4 Mio EUR

... der Plan dürfte es sein, Käufer zu 70,4 Mio EUR zu finden ... realistisch scheint das nicht zu sein (= Spekulation)

... möglicherweise gibt es dort bauliche Probleme, siehe Link

https://www.giessener-allgemeine.de/giessen/...chlossen-91019976.html

VG  

401 Postings, 1042 Tage Turbocharlottemeine Schätzung

 
  
    
22.10.21 22:20
zum Marktwert der Galerie Neustädter Tor in Gießen:

max. 40 Mio EUR (m.E. ist das schon sehr hoch gegriffen)

Miete je qm: 10,00 EUR/p.M.
Fläche: 18.000 qm
Jahresmiete bei Vollvermietung: 2,16 Mio EUR
Faktor: 18

Ergebnis: 38,9 Mio EUR
Delta zum bilanzierten Wert: 31,5 Mio EUR (= ca. 45%)

VG  

56 Postings, 119 Tage eisbaer1@Turbocharlotte

 
  
    
1
23.10.21 12:50
Die Center-Managerin spricht in der Gießener Allgemeine von 32.000 m² Mietfläche.
Deine Wertermittlung basiert auf 18.000 m². Das sind 77,78% Differenz.

https://www.giessener-allgemeine.de/giessen/...und-fach-90468038.html

Die ursprünglichen Baukosten aus 2005 betragen ca. 120 Mio ?.

Das Objekt ist als Umlaufvermögen bilanziert und unterliegt strikter Fair-Value-Bilanzierung.
Lt. Conference Call laufen spätestens seit Juli konkrete Verkaufs-Verhandlungen.

Spätestens seit Juli dürften also konkrete Marktpreise im Raum stehen, was bedeutet, dass Corestate diese Marktpreise bei der Bilanzaufstellung zum 30.06.2021 bereits zwingend hätte berücksichtigen müssen (Stichwort: Berücksichtigung wertaufhellender Tatsachen nach dem Bilanzstichtag = "bessere Erkenntnis"). Dass eine Wertberichtigung über 20 oder 30 Mio ? der These "Corestate hat in Q2 den Turnaround vollzogen" massiv zuwider gelaufen wäre, dürfte die Attraktivität einer solchen Bilanzbereinigung nicht eben erhöht haben.

Spätestens in der Konzernbilanz zum 30.09.2021 werden wir die Wahrheit sehen.
Das Thema Baumängel ist offensichtlich im September aufgetreten, muss also bei Bilanzaufstellung zweifelsfrei berücksichtigt werden.

Die Tegut Filiale ist seit dem 01.10.2021 übrigens wieder geöffnet.
https://www.giessener-allgemeine.de/giessen/...oeffnung-91027171.html

Wenn deine überschlägige Prognose eines 20 bis 30 Mio ? unterhalb des Buchwertes liegenden Marktwertes tatsächlich zuträfe, hätte sich RP im Conference Call ein großes Problem geschaffen, indem er dem Center-Verkauf für Q4 (auf mehrfache Nachfrage) einen klar bezifferten Teil des Schuldenreduktionsziels (aktuelle Bilanzierung mit ca. 55 bis 60 Mio ? Schulden und ca. 30 Mio ? Equity; Schuldenreduktion bei Verkauf ca. 60 Mio ?) angeheftet hat.

Siehe Seite 8 + 9 im Transcript...
https://corestate-capital.com/wp-content/uploads/...script-h12021.pdf

Wenn die zum Zeitpunkt des Conference Calls bereits seit mehr als einem Monat (mit mehreren Kaufinteressenten) laufenden Verhandlungen einen Marktwert deutlich unterhalb des Buchwertes angedeutet hätten, hätte ein Profi wie RP diese klare und unmissverständliche Aussage nicht getätigt.

Wenn ich RP richtig verstanden habe, wird das Center nach Abschluss der Umbaumaßnahmen mit ca. 85 Mio ? in der Bilanz stehen. Die jährlichen Mieteinnahmen belaufen sich aktuell auf ca. 5 Mio ?. Das Ziel lt. RP bei Vollvermietung lautet auf 6,2 Mio ? p.a.

Basierend auf dem von dir genannten Multiplikator 18 ergibt sich folgende Bandbreite:

aktuell: 5,0 Mio ? x 18 = 90 Mio ?
nach Vollvermietung: 6,2 Mio ? x 18 = 111,6 Mio ?

=> Bandbreite des Verkehrswertes (Ertragswert): 90 Mio ? - 111,6 Mio ?

Beide Werte liegen trotz umfassender Modernisierungs- und Umbaumaßnahmen deutlich unterhalb der historischen Baukosten aus 2005 i.H.v. ca. 120 Mio ?.

Neben der Ertragswertermittlung ist in Immobilienwertgutachten stets eine Sachwertermittlung basierend auf den sog. Normalherstellungskosten durchzuführen. Der Verkehrswert ist aus einer Gegenüberstellung von Ertragswert und Sachwert abzuleiten.

Die Abweichung zu deiner Ertragswertberechnung liegt in der objektiv unzutreffenden Annahme betreffend die Mietfläche (tatsächlich: 32.000 m² statt 18.000 m²) und daraus folgend in der kalkulierten Jahresmiete (aktuell: 5,0 Mio ? statt 2,16 Mio ?; Vollvermietung: 6,2 Mio ? statt 2,16 Mio ?)

Basierend auf den Angaben aus Gießener Allgemeine und Conference Call erachte ich den von dir ermittelten Verkehrswert i.H.v. ca. 40 Mio ? und den daraus abgeleiteten Abschreibungsbedarf von min. 30 Mio ? (Buchwert 70,4 Mio ? abzgl. Teilwert 40 Mio ? = Wertberichtigung 30,4 Mio ?) für offensichtlich unzutreffend!

Meiner Schätzung nach würde ein Immobilienwertgutachten den Verkehrswert nach Abschluss der Umbaumaßnahmen und Vollvermietung zwischen 80 und 120 Mio ? taxieren. Corestate dürfte  im Hinblick auf die aktuell schwierige Veräußerbarkeit von Einzelhandelsobjekten einen am Buchwert (inkl. Umbaukosten) orientierten Verkaufserlös i.H.v. ca. 85 Mio ? anstreben.

Sollte sich im Hinblick auf coronabedingte Unsicherheiten kein adäquates Kaufangebot eines einzelnen Investors bzw. einer Investorengruppe realisieren lassen, steht Corestate immer noch die Option eines Objekt-Verkaufs im Rahmen der Auflage eines Immobilienfonds zur Verfügung. Das ist das Kerngeschäft der Töchter HFS und Hannover Leasing.

Es würde mich daher nicht wundern, wenn das Shopping-Center Gießen letztlich in einem neuen Immobilien-Fonds von HFS oder Hannover Leasing landet.  

155 Postings, 3923 Tage JohnnyBFlächendifferenz

 
  
    
23.10.21 15:44
Die Diskrepanz dürfte sich daraus ergeben, dass das Object zwar 32.000 m² Mietfläche aufweist, aber nur 18.000 m² davon Einzelhandel sind (=Verkaufsfläche). Die restliche Fläche sind Arztpraxen, Freizeitangebote, etc.

Für die Wertermittlung dürfte daher der von einbaer genannte Wert von 32.000 m² zutreffen.  

401 Postings, 1042 Tage Turbocharlotte@eisbaer1 + JohnnyB

 
  
    
23.10.21 17:13
... ich habe folgende Informationsgrundlagen verwendet:

... zur Fläche:

https://de.wikipedia.org/wiki/Galerie_Neust%C3%A4dter_Tor

Es dürfte allgemein bekannt sein, dass Einkaufscenter große Flächen für Publikumsverkehr zu den shops haben.

... zu den Mietern:

https://www.galerie-neustaedtertor.de/alle-shops-von-a-z.html

@eisbar1
1. Soll "Gießen" wirklich allein zum Thema Schuldenreduzierung beitragen?
2. Die von Dir genannte Jahresmiete bei Vollvermietung (6,2 Mio EUR) entspräche - wenn man eine Fläche von 32.000 qm zugrundelegte - einem durchschnittlichen Nettomietzins von 16,10 EUR/qm p.M. ... das wäre/ist für mich eine Illusion ... Frage: Kennst Du die Höhe der tatsächlichen Mieteinnahmen?
3. Ich stimme Dir zu, es ist zu erwarten, dass an einen Fonds von HL  veräussert werden dürfte. Das ist für mich allerdings kein positives Zeichen, im Gegenteil. Die entsprechenden Fondsmanager sind gut beraten, die Einlagen der Fondsanteilsinhaber ausschliesslich in deren Interesse zu verwalten, ansonsten stünde der Verdacht der Untreue zu deren Nachteil im Raum (z.B. bei Kauf zu überhöhtem Preis)

VG

 

56 Postings, 119 Tage eisbaer1@Turbocharlotte

 
  
    
1
24.10.21 12:17
Die jährlichen Mieteinnahmen  des Shoppingcenters wurden von RP - für jedermann im Transcript nachlesbar - im Conference Call explizit beziffert. Es gibt schlicht keine Grundlage für eine Schätzung anhand von qm-Mieten.

Es gelten RPs Zahlen:
aktuell 5 Mio ? p.a.
bei Vollvermietung: 6,2 Mio ? p.a.

Im übrigen scheinst du durchschnittliche qm-Mieten für Wohnflächen mit (in jeder deutschen Innenstadt) unvergleichbar teureren qm-Mieten im Einzelhandel zu verwechseln.

In München lagen die durchschnittlichen qm-Mieten im Einzelhandel in Top-Innenstadtlagen lt. Statista bereits im Jahr 2018 über 120 ?/m²!!!

Selbst in Chemnitz bei durchschnittlich 35 ?/m².

Basierend auf den historischen Baukosten von 120 Mio ? und 32.000m² Mietfläche ergeben sich für die Galerie Neustädter Tor durchschnittliche Baukosten pro m² Mietfläche in Höhe von 3.750 ?.

Wenn sich diese Investition im Jahre 2005 bei einem deutlich höheren Basiszins und mithin einem deutlich niedrigeren Multiplikator in Höhe von 10 (-> Kalkulationszinssatz 10%) bis 12 (-> Kalkulationszinssatz 8,33%) hätte jemals rechnen sollen, hätte man in Abhängigkeit des Multiplikators bereits im Jahr 2005 basierend auf 32.000 m² Mietfläche mit folgenden durchschnittlichen m²-Mieten kalkulieren müssen:

Multiplikator 10: 3.750 ? / (10 x 12) = 31,25 ?/m² p.M.
Multiplikator 12: 3.750 ? / (12 x 12) = 26,04 ?/m² p.M.

Die Stand 2010 für die Jahre 2011 bis 2015 prognostizierte Entwicklung der Mieten für Highstreet-Objekte in 1a-Lagen europäischer Metropolen kannst du hier nachlesen:
https://asw-verlage.de/getmedia.php/_media/201407/11728v0-orig.pdf

Die Zahlen etwa für Münchens Maximilianstr. und Kaufingerstr. sind auf Gießen natürlich in keinster Weise übertragbar. Wohl aber der aufgezeigte Trend der Mietenentwicklung im Zeitraum 2000 bis 2015.

Angesichts rasant gestiegener Baukosten gehe ich davon aus, dass die heutigen Neubaukosten der Galerie Neustädter Tor deutlich über den historischen 120 Mio ? liegen würden. Zudem dürfte sich allein der Bodenwert vervielfacht haben.

Wenn wir nun trotzdem 120 Mio ? Baukosten, deine 18.000 m² Mietfläche und deinen Multiplikator 18 als gegeben annähmen, ergäbe sich unter der Annahme eines Kapitalwertes von Null als Mindestbedingung für die Durchführung einer Neubau-Investition (d.h. Barwert der künftig erzielbaren Nettomieteinnahmen = Baukosten = 120 Mio ? => Indiffenz des Investors für Investition und Unterlassensalternative) folgende Mindest-qm-miete:

120.000.000 ? / (18.000 m² x 18 x 12) = 6.666,67 ?/m² : (18 x 12) = 30,86 ?/m² p.M.

Fazit:
Die von dir geschätzte m²-Miete von 10 ?/ m² würde den Bau eines Innenstadt-Shoppingcenters niemals finanzieren. Die Einzelhändler in jeder deutschen Innenstadt würden jubilieren angesichts einer solchen (sorry) Witzmiete. Wie die Diskussion zum Thema "aussterbende Innenstädte" allerdings deutlich zeigt, liegen die Einzelhandelsmieten in jeder deutschen Innenstadt seit mehr als 20 Jahren um Welten über deiner Kalkulationsmiete von 10 ?/m².

Wenn du deinen Zahlen wirklich selbst glaubst, dann bleib dabei und wir können uns jede weitere Diskussion sparen. Aus deinen Diskussionsbeiträgen glaube ich allerdings entnehmen zu können, dass du mit offiziellen Zahlen von Statista und Bewertungskalkülen sehr gut umzugehen weißt.

Wenn du basierend auf falschen Zahlen zu Mietfläche und qm-Miete eine drohende Abschreibung von 30 Mio ?  in den Raum stellst, dann sieht das nach gezielter Panikmache aus.

Wenn RP auf Nachfrage eines Analysten explizit eine Zahl von aktuell 5 Mio ? Jahresmiete und bei Vollvermietung geplanten 6,2 Mio ? Jahresmiete nennt, dann ist die Diskussion an dieser Stelle für mich beendet, es sei denn, du willst RP einer plumpen Lüge bezichtigen.

In dieser Klarheit wäre der Straftatbestand des Betrugs und der gezielten Marktmanipulation hier klar und eindeutig erfüllt. Wenn du der Meinung bist, diese Zahlen widerlegen zu können, dann bitte schreib eine Strafanzeige und erlöse uns Aktionäre endgültig vom Trauma Corestate.  

2 Postings, 3 Tage willi weimaranerZur qm Miete...

 
  
    
24.10.21 15:17
Liebe Turbocharlotte, die Annahme eines Mietpreises von 10 Euro/qm in einer frisch modernisierten Mall mit namhaften Ankermietern in einer deutschen Stadt mit 90tausend Einwohnern ist schlichtweg abwegig. Die Spitzenmieten in solchen Objekten liegen um die 50 Euro. Aus den Angaben von CEO PM lassen sich bei 32.000qm ca. 16 Euro errechnen, bei 25k qm vermietete Fläche sogar über 20. Wie immer in solchen Objekten dürften die Anker ein Stück weniger, die Nebenmieter ein Stück mehr an Miete bezahlen. 10 Euro anzunehmen ist jedenfall der bare Unsinn. Und ich verstehe nicht, warum Sie solche Abwegigkeiten verbreiten.  

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